قانون موجر و مستاجر

فصل اول _روابط موجر و مستاجر :
مصوب ۲۶- ۵- ۱۳۷۶
ماده ۱ ـ از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون‌، اجاره کلیه اماکن‌اعم از مسکونی‌، تجاری‌، محل کسب و پیشه‌، اماکن آموزشی‌،خوابگاههای دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی ومقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجرخواهد بود.
ماده ۲ ـ قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دونسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.
ماده ۳ ـ پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یاقائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی‌توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی‌ظرف یک‌هفته پس‌از تقدیم دادخواست تخلیه به‌دستور مقام قضایی‌در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت‌.
ماده ۴ ـ در صورتی که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین‌یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یاوجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست‌. چنانچه‌موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یاعدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن‌، آب‌، برق و گازمصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت‌بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان باتودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به‌میزان مورد ادعا به دایره اجراتحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به‌مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسرمطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
ماده ۵ ـ چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده ازسوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه‌شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.
فصل دوم ـ سرقفلی‌
ماده ۶ ـ هرگاه مالک‌، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.همچنین مستاجر می‌تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق‌خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌کند، مگر آن‌ که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب‌شده باشد.
تبصره ۱ ـ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت‌اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ ـ در صورتی که موجر به‌طریق صحیح شرعی‌سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق‌مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۷ ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین‌مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها وتخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‌مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجرمی‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای ‌اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین‌مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای‌اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه‌و دریافت نماید.
ماده ۹ ـ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی‌ به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد رااستیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی‌ را نخواهد داشت‌.
ماده ۱۰ ـ در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجازمی‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به‌میزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره ـ مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط ‌استیجاری ممنوع می‌باشد.
ماده ۱۱ ـ اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده‌از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.
ماده ۱۲ ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط‌ وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب‌هیات وزیران خواهد رسید.
ماده ۱۳ ـ کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره درجلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ‌۲۹/۵/۱۳۷۶ به‌تایید شورای نگهبان رسیده است‌.

ایین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر
هیات وزیران در جلسه مورخ ۱۹/۲/۱۳۷۸ بنا به پیشنهاد شماره ۰۵/۱۱۰/۹۳۲ مورخ ۲۸/۲/۱۳۷۷ وزارتخانه های مسکن وشهرسازی و دادگستری و به استناد ماده (۱۲) قانون روابط موجر و مستاجر- مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶- آیین نامه اجرایی قانون یادشده را به شرح زیر تصویب نمود:
ماده ۱-منظور از واژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ می باشد.
ماده ۲-موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد:
۱-روابط استیجاری قبل از اجرای قانون .
۲-روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر جدید با اجاره موجر در صورتیکه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
۳-روابط ناشی ازصلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجربه عنوان اجاره .
۴-موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد
۵-در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره -رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذارشده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد،مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
ماده ۳-رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهدآمد.
ماده ۴-رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵-ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می گیرد،مگراینکه طرفین ترتیب دیگری رامقررنموده باشند.
ماده ۶- اجرای دستورتخلیه صادره توسط مقام قضایی نیازبه صدور اجراییه نداردوتوسط مامور،ابلاغ و اجرامی گردد.مامور مکلف است آن را ظرف (۲۴)ساعت به شخص مستاجرابلاغ ودرنسخه ثانی رسیددریافت کند و درصورت امتناع مستاجرازدادن رسید،مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳)روزنسبت به اجرای مفاددستوراقدام نماید.
ماده ۷-چنانچه مستاجردرمحل حضورنداشته باشد،مفاددستورتخلیه به یکی ازبستگان یاخادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییزاهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ می شود.
ماده ۸-هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل درمحل حضورنداشته باشندیااز دادن رسیدامتناع ورزند، مامور مراتب رادراعلامیه ای قید و به محل الصاق می نماید.
تبصره -در اعلامیه مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهدشدکه چنانچه ظرف (۳)روز مستاجراقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط ماموراجرا انجام می پذیرد.
ماده ۹-درمورداسنادرسمی اجاره ، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورداجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهدآمد.
ماده ۱۰-درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره درفرم مخصوص تنظیم می شود و شامل نکات زیرخواهدبود:
الف -نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قایم مقام وی ،
ب-نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قایم مقام قانونی وی ،
پ-مشخصات عین مستاجره ،
ت-مشخصات و تاریخ سند اجاره .
تبصره ۱-تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.
تبصره ۲-درصورت فوت موجریا مستاجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر ، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر،نماینده قانونی آنها، قایم مقام قانونی آنان می باشند.
ماده ۱۱-سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده ،اوراق اجراییه را ظرف (۲۴)ساعت در(۳)نسخه با قیدتخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
ماده ۱۲-اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر(۲۴)ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستورابلاغ و تخلیه به ماموراقدام نموده و مامورمکلف است ظرف (۴۸)ساعت توراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (۶)ومواد(۷)و(۸)این آیین نامه عمل نماید
ماده ۱۳-چنانچه در زمان اجرای دستورتخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت ،به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ،مستاجرقادر به تخلیه مورداجاره نباشدواستمهال نماید،مراتب درخواست وی توسط ماموراجرابه مقام قضایی دستوردهنده گزارش می شود.مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجربرای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند
ماده ۱۴-دفاتراسنادرسمی علاوه بررعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن باکاربری تجاری واماکنی که بارعایت قوانین ومقررات مربوط به منظوراستفاده تجاری واگذار می شوند، تصریح کنندکه عقداجاره با سرقفلی یابدون سرقفلی واقع شده است و درقراردادهای عادی اجاره نیز،طرفین مکلفندسنداجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵-اجرای مقررات ماده (۷)قانون ،ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشدکه موجر هر ساله مکلف به تمدیدمدت اجاره بدون افزایش اجاره بهامی باشد.
ماده ۱۶-مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره ،چنانچه حق انتقال به غیر او سلب نشده باشد،می تواندبااخذمبلغی به عنوان سرقفلی ،مورداجاره رابرای همان شغل وبارعایت سایرشرایط مندرج دراجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
ماده ۱۷-در غیر از موارد مذکور در ماده (۴)قانون ،چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد می تواندطبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کنداین امرمانع اجرای دستورتخلیه نمی باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا،به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می نماید دراین خصوص مستاجرمی تواندتامین حقوق خودراازدادگاه درخواست نموده ودادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده ۱۸-درصورتی که دستور تخلیه مورداجاره صادرشود و مستاجر نسبت به اصالت قراردادمستند دستور ، شکایتی داشته ویامدعی تمدیدقرارداد اجاره باشد،شکایت خودرابه دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده ،شکایت مستاجررامدلل بداند،دراین صورت پس از اخذ تامین متناسب باضرروزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ۱۹-چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود ، موجرحق داردخسارتی راکه ازتوقیف اجرای دستورتخلیه به بوواردشده است برطبق قوانین ومقررات مطالبه کند.
ماده ۲۰-چنانچه موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجردریافت کرده و درسنداجاره (عادی ویارسمی )درج شده باشدیاتوسط خودموجرعنوان شود،دراین صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استردادسند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی ویا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن برحسب مورد به دایره اجرای ثبت می باشد.
تبصره -در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی ) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود ، می تواند طبق ماده (۵)قانون اقدام به احقاق حق خود نماید .
معاون اول رئیس جمهور – حسن حبیبی

——————————————————–
اصلاحیه آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر
شماره ۱۱۴۴۵/ت ۲۳۰۰۲ هـ ۲۴/۳/۱۳۷۹
وزارت مسكن و شهرسازی ـ وزارت دادگستری
هیات وزیران در جلسه مورخ ۱۸/۳/۱۳۷۹ با توجه به نظر رییس محترم مجلس شورای اسلامی (موضوع نامه شماره ۲۶۲۹هـ /ب مورخ ۲۷/۲/۱۳۷۹) تصویب نمود:
موارد (۱۵)و(۱۶) آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصویب نامه شماره ۶۹۱۴۵/ت ۱۹۸۴۵هـ مورخ ۱۷/۳/۱۳۷۸) به شرح زیر اصلاح می شود:
ماده (۱۵) آیین نامه یاد شده حذف و ماده (۱۶) به عنوان ماده (۱۵) تغییر و به شرح زیر اصلاح می گردد و شماره مواد بعدی به همین ترتیب تغییر می یابد .
ماده ۱۵ – مستاجر اماكن تجاری در مدت اجازه چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی كه منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید .
معاون اول رییس جمهور ـ حسن حبیبی