معاوضه املاک

معاوضه املاک از جمله وضعیت هایی بود که در مقطع زمانی خاص در امارات توسط شرکتهای ساختمانی و واسطه های انها باب شد. معاوضه معمولا در حالتهایی که وضعیت اقتصادی املاک در بازار های تجاری بدلایل حادث شدن شرایط فورس ماژور خصوصا بحران های مالی و اقتصادی بهم میخورد روش مورد استقبالی بوده است اگر چه در حالتی که این معاوضه مبنای صحیح و اصولی نداشته باشد به ضرر خریدار است ، بدین معنی که وقتی بازار اقتصادی در بخش املاک مواجه با دو وضعیت میشود ، از یکطرف وضعیتی که در آن املاکی که توسط سازندگان ساخته شده بازاری برای فروش ندارند و بعبارتی تقاضای خرید وجود ندارد و یا به اندازه ای کم است که جوابگوی اپارتمان های آماده نیست و از طرف دیگر شرایط و وضعیتی که سرمایه گذار از ادامه سرمایه گذاری بدلیل رکود منصرف می شود و با تردید در حصول منفعت و نتیجتا” ترس از ادامه سرمایه گذاری طرح های اقتصادی ، ساخت و یا ادامه پروژه را به حالت معلق در می آورد. در این حالت با تعیین قیمت منطقی برای ملک اماده ، درصدی از پرداختی مشتری برای خرید آپازتمانی که خریداری شده یعنوان قسمتی از ثمن معامله منظور شده و مابقی مبلغ از خریدار بصورت نقد و یا اقساط دریافت می شود . در این حالت هم فروشنده که سرمایه زیادی را در قالب آپارتمان آماده به پول نقد تبدیل می کند و هم خریدار به آپارتمان آماده و قابل سک،نت و بهره برداری دست پیدا می کند ولکن متاسفانه در معاوضه های معمول در امارات بدینصورت عمل نشد و بعضی از شرکتهایی که طرف قرارداد معاوضه بودند قیمت بیشتر از مارکت را برای آپارتمان آماده تعریف کردند و فقط بصورت ظاهری اعلام کردند که پرداخت قبلی خریدار به شرکتهای سازنده را بعنوان پیش پرداخت آپارتمان جدید قبول می کنند ، در صورتیکه چنین نبود و بعبارت بهتر آنها فروش دوباره ای را انجام دادند و نه معاوضه . صرفنظر از اینکه قصور شرکتهای سازنده در ادامه طرح های سرمایه گذاری خصوصا” در بخش املاک با عذر وجود بحران تنها بهانه ای بیش نبوده تا بعضی از شرکتهای سازنده از ادامه ساخت و ایفای تعهدشان خودداری کنند و اکثر آنها از این شرایط برای برخورداری از منافع بیشتر نهایت سوء استفاده را نمودند ( چرا که اولا در همان شرایط شرکتهایی بودند که با التزام به تعهدات قراردادی شان پروژه های مورد فروش را تکمیل کردند و به مشتریان تحویل دادند . در آن شرایط ، خرید ارزان قیمت مصالح و پایین بودن هزینه های دیگر، عامل مثبتی برای تکمیل طرحهای ساختمانی بود خصوصا انکه آن شرکتها از قبل مبالغ مورد قرارداد را از مشتریان خود وصول کرده بودند و یا در حال وصول بودند و ادامه طرح با توجه به پایین آمدن هزینه ها برای شرکت سازنده بسیار پر منفعت بود ) .آنچه در این شرایط یقینا تجاوز به حقوق مشتریان و خصوصا هموطنان ایرانی شد روالی بود که متاسفانه توسط بعضی اشخاصی ایرانی در چارچوب شرکتهای ساختمانی و بروکر - واسطه املاک - باب شد و آن انجام معاوضه ناصحیح املاک بود . آنها بجای دفاع از حقوق هموطنان با بعضی از این شرکتها تبانی نموده و با توسل متقلبانه و با سفسطه در بیان حقایق به مشتریان با هدف کسب ثروت ناحق مجدد ، وضعیت معاوضه ای را در بازار املاک امارات راه انداختند که امروزه با تقزیبا اتمام پرونده های پروژهای ساختمانی کنسل شده و ساخته نشده با مراجعینی در دفاتر وکالت مواجه می شویم که از وضعیت معاوضه ای که انجام شده شاکی هستند و تقاضای طرح مورد در محاکم را دارند، انها الان متوجه شده اند که به اسم معاوضه چه لطمه مادی به آنها مجددا” وارد شد. آن اشخاص که در واقع خود فروشندگان قبلی آپارتمان هایی به مشتریان بودند که هیچگاه آماده و تحویل نشد پس از دریافت قسمتهایی از مبالغ قرارداد به مشتریان اعلام کردند که برای کمک به انها املاک آماده ای را با احتساب میزان پرداختی قبلی و تعیین قیمت منصفانه بعنوان قیمت آپارتمان جدید برای معاوضه منظور می نمایند ولی روش محاسبه قیمت آنگونه که انان ادعا می کردند نبود بلکه روش این معاوضه این بود که آنان با ایجاد فرمول های کاذب میزان پرداختی مشتریان را محاسبه میکردند و با افزایش قیمت آپارتمان آماده به همان میزان، آنرا به مشتری می فروختند و در واقع در این حالت اصولا " معاوضه ای " در کار نبود بلکه داستان، فروش مجدد آپارتمان های جدید بود .در اینصورت بود که شرکت فروشنده از مسیولیت قانونی استرداد وجوه دریافتی مشتریان برای تحویل آپارتمان رهایی می یافتند .حال اگر از این هم کمی فراتر برویم بایستی تاسف خورد برای آن اشخاصیکه به اسم بیزنس و دلسوزی برای مشتریان بعدا حتی در معاوضه ، قیمت هارا به گونه ای اعلام میکردند که سود مجددی هم نصیب شان می شد . این توقع که چرا قوانین امارات در این رابطه کمکی به خریدادران نمی کند صحیح نیست زیرا با وضع قوانین عقاری که ساری و جاری است حقوق مشتری در صورت طرح دعوی حفظ می شود. اگر خریداران در زمان خرید املاک با وکلای قانونی مشورت می کردند شاید برای آنها وضعیت اینگونه نبود.خریداران بدون اطلاع و بدون مشورت قانونی ، قراردادهایی را امضاء نمودند که صد درصد بار مسیولیت را بعهده خودشان قرار می داد و نه هیچکس دیگر. نهایتا با ذکر اینکه بعضی از همان آپارتمانهای باصطلاح آماده هنوز هم ساخته نشده اند و یا مورد بهره برداری قرار نگرفته اند متذکر میشویم که در وضعیت فعلی برای کلیه املاکی که آماده تحویل نشده اند طرح دعوی قانونی ضرورت دارد .